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不動産投資成功の秘訣?不動産管理会社の選び方や見分け方を解説

FINDING FUNDS編集部です。

不動産投資をする際に重要となるのが管理会社です。所有している賃貸住宅の管理方法については、業者に任せず自ら管理している「自主管理」のオーナーは2割程度しかいません。約8割のオーナーは何らかの形で不動産会社に管理を委託しています。この記事では不動産管理会社の選び方や見分け方について解説します。賃貸物件を所有している方はぜひ、参考にしてください。

不動産管理会社の仕事内容

不動産管理会社は、オーナーに代わって賃貸経営に関する業務を行うことが仕事です。主な仕事内容としては、以下の業務が挙げられます。家賃回収を代行することもあります。

・ 入居者募集・内見案内

・ 入居者との賃貸借契約・更新契約を締結

・ 入居者の退去の立ち合いやトラブル対応

・ 共用部の清掃・点検

・ 共用設備の点検・修繕工事の手配

なお、不動産管理会社には、「仲介業務だけを行う会社」「管理業務だけを行う会社」「仲介・管理業務の両方を行う会社」の3種類があります。自分がどの範囲まで管理を任せたいのかを考慮しながら管理会社を選びましょう。

管理会社の選び方は?見極めたいポイント

不動産投資が上手くいくかどうかは、管理会社によって大きく左右されます。ここでは、不動産管理会社を選ぶ際に見極めたい6つのポイントを解説しましょう。

① 集客力が強い

空室期間が長いと家賃収入が入らないので、キャッシュフローに悪影響を与えます。退去者が出てもすぐに新しい入居者を入れられる、客付け力の強い管理会社が望ましいといえます。

なお、大手の管理会社は店舗数が多いため集客力が高い傾向です。とはいえ、地元で長く営業している管理会社も地域の賃料設定や居住者の傾向などを把握しているので、集客力が強いケースもあります。会社の規模だけで見るのではなく、各管理会社の集客力を比較検討しましょう。

② 地域の情報に詳しい

最寄り駅や周辺施設、エリアごとの特徴や治安に詳しい管理会社ならば、地域や物件に合った入居者を見つけやすいと言えます。大手の不動産管理会社の場合は、その地域に会社の本支店があると詳しい可能性があります。

地域で営業している不動産管理会社は地元の情報に詳しいため、入居希望者に地元ならではのお得な情報を伝えられます。結果、成約へとつながるケースも少なくありません。

③ 担当社員の雰囲気が良い

オーナーは所有する物件にしょっちゅう行けるわけでもないため、物件管理は管理会社にまるごと任せてしまうケースがほとんどです。そのため、物件に関して気になることが発生したら、気軽に聞けるような雰囲気の良い担当者でないとフラストレーションが溜まってしまいます。管理会社とは基本的に長く付き合うものなので、管理会社の社員の人間性も確認するのをおすすめします。

④ トラブルへの対応力が高い

賃貸経営には何かとトラブルが発生することが多いものです。入居者からのクレームや物件設備の故障・損傷など、突然トラブルが発生します。したがって、管理会社はトラブルへの対応力が高いことも必須条件です。

入居者からのクレームを放置、あるいは物件が安全・快適に使用できない状態が続いてしまうと入居者の満足度が下がるため、退去へとつながる可能性があります。退去者が増えると賃貸経営を安定的に行なえず、オーナーの収益が減ってしまいます。トラブルが発生したら早急に対応する管理会社を選びましょう。

⑤ 管理業務の内容が充実している

管理業務は、大きく以下3つの業務に分けられます。

・ 入居者管理

・ 物件管理

・ 家賃管理

上記の管理業務をどこまで行うのかにより、オーナーの労力に違いが出てきます。例えば物件管理では、エントランスやゴミ捨て場など共用部の清掃なども含まれるため、週にどのくらいの頻度で清掃をしてくれるのかなども見極めたいポイントです。

入居者管理や家賃管理なども管理内容を確認して、業務内容が充実していると思われる管理会社に委託しましょう。

⑥ 管理委託費が適正

管理委託費は管理会社に毎月支払うコストであるため、適正な金額であることが望ましいといえます。国土交通省が実施した、オーナー向けの賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査によれば、家賃収入における管理費用の割合は、「家賃収入の5〜10%(38.8%)」が最も多い状況です。

(出所) 国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(家主)」 P15

例えば、家賃収入が60万円の場合は、3万円〜6万円を管理会社に毎月支払うことになります。家賃収入の10〜20%未満を支払っているケースも2割ほど存在します。管理費は法的に定められているわけではないので、オーナーと管理会社で自由に決めることも可能です。管理業務の内容に見合った金額が設定されているかも見極めましょう。

不動産投資で成功するために信頼できる管理会社を見極めよう

不動産投資を成功するには、質の良い不動産管理会社に管理委託することが必要です。大切な資産である物件の管理を任せるだけでなく、入居者への適切な対応も求められます。管理の行き届いた物件は入居者の満足度も高いため、収益性も上がります。信頼できる管理会社を選んで満室経営を目指していきましょう。

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ファイファン編集部中の人

証券会社での飛び込み営業から不動産テックベンチャーへ転職。現在は金融と不動産、ITを掛け合わせた専門家となるべく、日々奮闘中。
FUNDING FUNDSのコラムを通じて、日本全体の金融リテラシーを向上させることが夢。趣味は街歩きとカフェ巡り。
日本証券アナリスト協会認定アナリスト / 不動産証券化協会認定マスター