FINDING FUNDS編集部です。

昨年秋からこっそりと続けているダイエットですが、年末年始を挟み見事にリバウンドしてしまいました。毎日体重を管理しているのですが、日に日に体重計に乗るのが怖くなってきました。今年こそはと、気持ちを新たにジムに通っています。皆さんも健康管理にはお気をつけくださいね。

最近の体重計は優秀で、BMIという数値を表示してくれます。BMIはボディマス指数（Body Mass Index）の略であり、身長と体重で算出される肥満度を表す指数です。体重÷身長（ｍ）の2乗で計算でき、例えば身長170cm、体重65kgのBMIは、65÷（1.7）^2=22.49となります。厚生労働省によると、BMIは22のときの体重が標準体重と言われ、最も病気になりにくい状態とされています。このようにBMIをモノサシにして体重を管理すると、自分の体が健康的な状態かどうかを判断することができます。

実は不動産にもBMIと同じようなモノサシがあります。例えば不動産の取引金額を伝えるとき。「あそこの土地は5,000万円で売られているよ。」とか、「あの土地は3億円で買われたね。」という内容も、モノサシを使うことで投資判断の助けになります。

今回のコラムでは、坪単価、1種単価という2つのモノサシをご紹介します。不動産に接する機会が少ない方でも、このモノサシを上手に使うと一目置かれること間違いなしです。例えば新築の戸建てを買うときに「このエリアだと土地は1種単価でいくらですかね。」と担当者に聞いてみましょう。きっと担当者から「お、この人、詳しいな！」と思われることでしょう。

坪単価を計算してみよう

坪は明治時代の尺貫法で定義された単位のことで、畳約2枚分の広さを表しています。実は尺貫法は1959年に廃止され、それ以降は住宅建築や設計の正式な書面などで「坪」は使われなくなりました。代わりに使われているのが、皆さんよくご存知の平方メートル(㎡)です。

普段はなかなか耳にしない坪ですが、不動産取引の場では商慣習としてよく使われます。坪は平方メートルで表記された面積に0.3025をかけることで算出できます。そして、不動産価格をこの坪で割ることで坪単価を計算することができます。

練習として150㎡の土地を5,000万円で購入したAさん、500㎡の土地を3億円で購入したBさんの坪単価を計算してみましょう。（小数点第3位以下、四捨五入とします。）どちらがお得に土地を買えたのでしょうか。

Aさん

１. 坪当たり面積を計算
　　150㎡×0.3025=45.28坪

２. 坪あたり土地価格を計算
　　5,000万円÷45.28坪=110.42万円/坪

Bさん

１. 坪当たり面積を計算
　　500㎡×0.3025=151.25坪

２. 坪あたり土地価格を計算
　　30,000万円÷151.25坪=198.35万円/坪

坪単価で比較すると、Aさん方がお得に不動産を購入しているように思えます。ここでもう一歩進んで検証する必要があるのが、1種単価というモノサシです。1種単価を比べることで、土地の比較が更に正確なものとなります。

容積率から1種単価を算出する

土地に建物を建てるとき、様々な制限をクリアする必要があります。中でも基本的なものが、建ぺい率と容積率です。1種単価をお伝えする前に、この2つの用語についてご説明します。

まず建ぺい率ですが、土地に対する建築面積の割合のことを指します。敷地いっぱいに建物を建てると建ぺい率が高くなり、逆に敷地にゆとり持たせると建ぺい率が低くなります。土地の使い方は都市計画法という法律で定められており、その用途に従って建ぺい率が定められています。下図で土地を上から見るイメージを掴みましょう。100㎡の敷地に対し、建ぺい率がそれぞれ80%と50%の場合を比較しています。

図の左側のような、建ぺい率が高い建物が地域に乱立すると、風通しが悪く、景観を損なってしまいます。自分が暮らすとした場合には、右図のような空間にゆとりのある建物の方が嬉しいですよね。

次に容積率は、土地に対する延床面積の割合のことを指します。延床面積は、建物の全ての階の床面積を合計した面積のことです。下の図で土地を横から見るイメージを掴みましょう。

図のように、容積率が高ければ、建物として利用できる床面積が多くなり、土地の価値は高くなります。つまり、坪単価で土地を比べても、どれほどの規模の建物が建つかによって、価値が変わってくるのです。そこで登場するのが、1種単価というモノサシです。

1種単価は、土地価格を容積率で割ることで算出します。ここで先ほどの練習に戻りましょう。AさんとBさんの土地の容積率がそれぞれ200%、400%とした場合の1種単価を求めてみましょう。

Aさん

110.42万円/坪÷200%=55.21万円/坪

Bさん

198.35万円/坪÷400%=49.59万円/坪

1種単価で比べると、Bさんの方がお得に土地を買えたことが分かりました。以上のように、土地価格を判断する際には、土地を上から見るモノサシ(坪単価)と、横から見るモノサシ(1種単価)を使ってみましょう。エリアの坪単価や1種単価を覚えておくことで、不動産の価値がどう動いているのか掴むことができます。次回から不動産CFの仕組みをより深く学んでいきましょう。