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不動産会社に仲介を依頼して家を売るときには、媒介契約を結びます。媒介契約には3種類の契約方法があり、自分の物件に合った方法を選ぶことが必要です。本記事では、専属専任・専任・一般の違いについて分かりやすく解説します。

媒介契約とは

最初に不動産売却における媒介契約の概要や、売買時における媒介手数料の上限について解説します。

不動産を売却するときに不動産会社と結ぶ契約

媒介契約とは、不動産を売るときに売主と不動産会社との間で結ぶ契約のことです。媒介契約の種類により、売主の自由度（自分で買主を見つける・複数の不動産会社と契約する等）が違うため、媒介契約を結ぶ際は内容をよく確認してから行うことが重要です。

媒介契約の種類は大きく分けて3つあり、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを選択します。媒介契約を締結後、不動産会社は契約を成立させるために営業活動を行います。

ただし、媒介手数料は「成功報酬」のため、取引が成立しなかった場合、支払う必要はありません。不動産の売買契約が成立したら、依頼者は不動産会社に対して媒介手数料を支払います。

売買時における媒介手数料の上限

不動産を売買するときの媒介手数料は宅建業法により上限額が定められており、手数料の計算方法は売買価格の金額により違いがあります。売買時における媒介手数料の上限は以下の通りです。

不動産の売買価格（税抜）	媒介手数料の上限
200万円以下	売買価格（税抜） × 5％ ＋ 消費税
200万円超～400万円以下	売買価格（税抜） × 4％ ＋ 2万円」＋ 消費税
400万円超	成約価格（税抜） × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

売主は仲介を依頼した不動産会社に、あらかじめ媒介契約書で取り決めしておいた報酬額を支払います。媒介手数料は、法律で決められた上限額を請求されるケースが一般的です。

媒介契約は3種類

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があります。ここでは、それぞれの契約の特徴やメリット・デメリットについて解説しましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。主な特徴は以下のようになります。

不動産会社との媒介契約	複数社と可
自己発見取引（売主が自分で買主を見つける）	可
契約の有効期間	指定なし
レインズ（指定流通機構）への登録	任意
業務の報告義務	任意

メリットは複数社と媒介契約を結べるので、幅広く営業活動を行える点です。複数の不動産会社が契約成立に向けて動くため、良い条件で取引できる可能性があります。自分で買主を見つける自己発見取引もできるため、売主の自由度が高いのも良い点でしょう。

デメリットは物件によって不動産会社の営業活動に違いが出る点です。立地が良くないなど人気のない物件は売れる可能性が低いため、熱心に営業活動をしない不動産会社もあるといえます。

不動産会社に業務の報告義務はないため、販売状況が見えづらく、人気のない物件は売れない期間が長引くことも考えられます。

専任媒介契約

専任媒介契約は1社としか契約できないのが特徴です。しかし、売主が自ら買主を見つけるのは問題ありません。主な特徴は以下の通りです。

不動産会社との媒介契約	1社のみ
自己発見取引（売主が自分で買主を見つける）	可
契約の有効期間	最長3ヶ月
レインズ（指定流通機構）への登録	媒介契約締結日の翌日から7営業日以内
業務の報告義務	2週間に1回以上

メリットは不動産会社が積極的に営業活動を行ってくれる点です。専任媒介契約は不動産会社にとっては自社だけの独占案件なので、早期・高値での取引が実現すれば利益へとつながります。

他の不動産会社と契約はできませんが自己発見取引は可能なので、自分が売りたい相手を優先できます。1社との契約であるため、不動産会社との連絡にも手間がかかりません。

デメリットは1社としか契約できないため、不動産会社の力量に左右されやすい点です。営業担当者が熱心に営業しない場合は早めに成約できなかったり、良い条件での取引が実現しなかったりする可能性があります。

「囲い込み（物件情報を他社に開示しない）」のリスクも高いため、専任媒介契約を結ぶ時は信頼できる不動産会社を選ぶようにしましょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は1社にしか媒介依頼できず、自己発見取引が禁止されている契約です。

主な特徴は以下のようになります。

不動産会社との媒介契約	1社のみ
自己発見取引（売主が自分で買主を見つける）	不可
契約の有効期間	最長3ヶ月
レインズ（指定流通機構）への登録	媒介契約締結日の翌日から5営業日以内
業務の報告義務	1週間に1回以上

メリットは3つの契約の中で、最も販売状況が把握しやすい点です。不動産会社からの業務報告の頻度が多いため、物件の取引状況をマメに確認できます。熱心に営業してくれる可能性が高いので、信頼できる不動産会社であれば安心して任せられます。1社との契約なので窓口を1本化できるのも良い点です。

デメリットは自己発見取引が認められていないため、自分で買主を見つけても売れないことです。不動産会社が見つけた相手としか取引できないので、自分が売りたい相手が現れても売れません。

また、不動産会社によっては他社との競争がないため、熱心に営業活動を行わないケースも見受けられます。契約の有効期間は最長3ヶ月なので、専属専任媒介契約を結ぶ際は、実績豊富で信頼できる不動産会社を選ぶのがポイントです。

まとめ

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、それぞれ契約内容が違うため、自分の物件に合った契約方法を選ぶことが必要です。

例えば、人気のあるエリアにある物件ならば一般媒介契約で幅広く買主を探せるでしょう。信頼できる不動産会社で窓口を1本化したい場合は専任媒介契約も向いています。

不動産の売却は、ひとえに不動産会社の腕にかかっているため、どの契約形態でも実績豊富で信頼できる不動産会社を選びましょう。