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家の住み替えに失敗したくない!売却と購入の注意点やタイミングについて解説

FINDING FUNDS編集部です。

結婚や出産、子供の独立、転勤など、ライフスタイルが大きく変化するタイミングで、家の住み替えを考え始める人がいます。住み替えは、「自宅の売却」「新居の購入」と2回にわたって不動産取引を行うため、スムーズに完了したいものです。

この記事では、自宅売却や新居購入でおさえておきたい注意点やタイミングについて解説します。これからマイホームの住み替えを検討している方はぜひ、参考にしてください。

住み替えの流れ

住み替えをする際は「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があり、住み替えする人の状況により、どちらかを選択します。ここでは、それぞれの購入方法について解説しましょう。

売り先行の場合

売り先行とは、現在の自宅を売ってから新しい家を購入する方法です。

メリットとしては、家の売却金を新居の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすい点が挙げられます。売却金の範囲内で購入すれば、住宅ローンを利用したり貯金を取り崩したりする必要がありません。そのため、資金的に余裕がない人に向いている方法です。

しかし、売却後に新居が見つからない場合は仮住まいをするため、家賃がその分かかります。引越しも2回になるため、手間や費用がかかるのがデメリットです。

買い先行の場合

買い先行とは、新居を購入してから現在の自宅を売る方法です。

現在の家に住みながら新居を探すため、時間をかけて納得のいく住まいを見つけられます。

デメリットは、現在の家と新居で住宅ローンを利用している場合、一時的に二重ローンになる可能性がある点です。そのため、以前の自宅を割安な価格で売らざるを得ない場合もあるでしょう。買い先行は、資金的に余裕のある人に向いている方法です。

住み替えで注意したいポイント

住み替えでは、「自宅の売却」「新居の購入」と2つの不動産取引を同時進行で行います。スムーズな住み替えを実現させるため、注意したいポイントについて解説します。

すぐに自宅が売れるとは限らない

家を売り出しても、すぐに売れるわけではありません。売り出しから引き渡しまでには3〜6ヶ月かかるのが一般的であり、なかには1年経っても売れないケースもみられます。

住み替え先の購入資金として現在の自宅の売却金を充てる予定の場合は、資金計画がスムーズに行かない可能性もあるので注意しましょう。

売却金が査定額より安いケースもある

家を売るときは不動産会社に査定依頼をし、自宅の査定額を算出してもらいます。しかし、実際に売れる金額は査定額より安いケースがあることも覚えておきましょう。購入希望者が見つかっても交渉次第では、相手側が値引きを要求する場合もあるからです。

売却期間が長引くときも値引きをする可能性があるため、査定額より低い価格での取引になることも考えられます。

諸費用や税金が発生することも考えておく

不動産を売却・購入するときは諸費用や税金が発生します。例えば以下のような費用がかかります。

 自宅の売却新居の購入
諸費用・仲介手数料
・司法書士への報酬
・住宅ローン返済手数料
・引越し代
・その他
・仲介手数料
・司法書士への報酬
・住宅ローン融資手数料
・火災保険料
・その他
税金・登録免許税
・譲渡所得税
・印紙税
・登録免許税
・不動産取得税
・消費税

住み替え先を購入する場合、新築で物件価格の3~5%、中古は5~10%程度が目安とされているので、現金で用意しておくようにしましょう。

住み替えのベストタイミング

住み替えはタイミングを見計らって行うことが重要です。ここでは、住み替えのベストタイミングについて解説します。

ライフステージが変化するとき

結婚や出産、転勤、退職などライフステージが変化するときがタイミングの一つです。例えば子供が独立して夫婦2人だけになった場合などが挙げられます。子供がいたときは広い家が必要でも、夫婦だけになったら立地の良い場所にあるコンパクトなマンションのほうが暮らしやすい場合もあるでしょう。家族構成が変わるときや老後の住まいを考えるときに住み替えるケースがよくみられます。

譲渡所得税が安くなる時期

自宅を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が課税されます。

しかし、譲渡所得税は所有期間によって税率に違いがあり、長期で所有するほど税率が低くなります。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」です。長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、以下のようになっています。

 長期譲渡所得短期譲渡所得
所有期間5年超え5年以下
税率所得税:15.315%
住民税:5%
合計:20.315%
所得税:30.63%
住民税:9%
合計:39.63%

譲渡所得税の税率は約2倍も違いがあるため、所有期間5年前後で売却を検討している場合は、5年を超えてから売ると低い税率が適用されるのでお得です。

資産価値が低くなる前

建物は年数が経過するにつれて資産価値が下がっていきます。

特に木造戸建て住宅の場合は資産価値が低くなるスピードが早いので、建物の価値が高いうちに売却するのをおすすめします。なお、築10年の戸建て住宅の価値は購入当時の5割程度、マンションの場合は7割程度まで下落します。

首都圏における、中古戸建住宅と中古マンションの築年数別でみた平均売却価格は以下の通りです。

築年数中古戸建住宅の平均売却価格中古マンションの平均売却価格
~築5年4,975万円7,277万円
~築10年4,807万円6,731万円
~築15年4,634万円6,101万円
~築20年4,228万円5,565万円
~築25年4,063万円5,071万円
~築30年3,735万円3,561万円
築30年~2,335万円2,397万円
出典:東日本不動産流通機構「REINS TOPIC 首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2023年7~9月】」

上記のように、築年数が5年ずつ経過するごとに平均売却価格も少しずつ下落していきます。年数が経過するほど修繕費もかさむので、資産価値が大幅に下落する前に売るのもよいでしょう。

まとめ

住み替えは自宅を売却して新居を購入するため、不動産取引を2回行います。取引の度に高額な金銭が動くため、慎重に実行することが必要です。住み替えに適しているタイミングや注意したいポイントをおさえ、幅広い売却活動ができる不動産会社を選んで成功させましょう。

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ファイファン編集部中の人

証券会社での飛び込み営業から不動産テックベンチャーへ転職。現在は金融と不動産、ITを掛け合わせた専門家となるべく、日々奮闘中。
FUNDING FUNDSのコラムを通じて、日本全体の金融リテラシーを向上させることが夢。趣味は街歩きとカフェ巡り。
日本証券アナリスト協会認定アナリスト / 不動産証券化協会認定マスター