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家を売るときの注意点とは?3つのステージ別にご紹介

FINDING FUNDS編集部です。

大切な資産である自宅を売却するときには、さまざまな手続きや注意点があります。

スムーズに家の売却を進めていくためにも、「どのような点に気をつければ良いのか?」をあらかじめ知っておきたいものです。今回は、家を売るときの注意点を「売却前」「売却中」「売却後」の3つのステージに分けて解説します。これから家の売却を検討している方はぜひ、参考にしてください。

家を売る前におさえておきたい注意点

家を売る前におさえておきたい注意点は以下の通りです。

  • ・家を売る流れや期間を把握する
  • ・売却価格の相場を調べる
  • ・不動産査定は複数社に依頼する
  • ・ローンの残債を確認する
  • ・買取と仲介の売却価格の差を知っておく
  • ・リフォームは不動産会社と相談してから行う 
  • ・物件に合った媒介契約を選ぶ

ここでは、それぞれの注意点について解説します。

家を売る流れや期間を把握する

家を売却するときには、まず家を売る全体の流れを把握することが重要です。家を売る時は以下の流れで実行します。

  • 1.家の売却相場を調べる
  • 2.不動産査定を依頼する
  • 3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 4.売却活動を開始
  • 5.売買契約を締結
  • 6.物件の引き渡しと決済
  • 7.確定申告をする

家を売り出してから物件の引き渡しの完了までには、平均3ヶ月〜6ヶ月程度かかるのが一般的です。売り出す時期や売出価格の設定が市場と見合っていないと、なかなか売れない場合があるので注意しましょう。

売却価格の相場を調べる

査定依頼すると不動産会社が自宅の査定価格を提示してくれますが、売主自身も相場価格を調べておくとよいでしょう。国土交通省が運営している「土地総合情報システム」では実際に行われた不動産取引が掲載されているので、おおよその相場価格がつかめます。

自分でも自宅の相場価格を把握しておくと、不動産会社が提示した査定価格が適正であるかどうかを判断できます。

不動産査定は複数社に依頼する

不動産会社に査定依頼するときは複数社に依頼しましょう。1社だけでは不動産会社が提示した査定価格が市場価格と見合っているか判断しにくいからです。なるべく複数社から査定価格を取り寄せて、プロの目線から見た市場価格を把握します。

ローンの残債を確認する

住宅ローンを利用している人は、ローンの残債を確認することが必要です。ローン残債が売却価格より高い(オーバーローン)と、住み替え先の住宅を購入するときに資金不足に陥る可能性があります。ローン残債は、借入金融機関から郵送される残高証明書で確認できます。

買取と仲介の売却価格の差を知っておく

家を売るときに迷うのが、買取と仲介のどちらを選ぶかです。通常、家を売るときには不動産会社が仲介に入って買主を見つけるのが多いですが、不動産会社自らが顧客の不動産を買取するケースもあります。

買取は不動産会社が直接購入するためスピーディーに契約が成立しますが、仲介で売るときより売却価格が安くなるのが一般的です。2〜3割ほど安くなる可能性がある点に注意しましょう。

リフォームは不動産会社と相談してから行う 

リフォームは自分の判断で行うのではなく、不動産会社と相談してから実行するようにしましょう。買主によっては自分好みのテイストで物件をリフォームしたい場合があるからです。無駄な費用をかけないためにも、必要であれば行うようにします。

物件に合った媒介契約を選ぶ

自分に合った不動産会社が見つかったら、「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」のいずれかで媒介契約を結びます。

「一般媒介契約」は複数社と媒介契約できますが、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」は1社としか契約できません。立地が良く、すぐに売れそうな物件は「一般媒介契約」で幅広く買主を探したほうが早めに売れる可能性があります。

家の売却中に知っておきたい注意点

次は、家を売却中に知っておきたい注意点について解説しましょう。

内覧の準備や内覧者への対応をきちんとする 

住みながら自宅を売る場合、購入希望者が内覧に訪れることがあります。その場合、内覧の準備や内覧者への対応をきちんとしましょう。内覧前は掃除や片付けをして家の中をキレイな状態にしておくと、購入希望者に良い印象を与えられます。 

瑕疵があっても隠さない 

内覧時には瑕疵を隠さないことも大切です。 室内に傷がある、あるいは設備が故障している場合は、その点を合わせて購入希望者に説明しましょう。売却した後に、隠していた瑕疵が発見されると損害賠償請求を受ける可能性があるので、都合が悪い部分も包み隠さず伝えることが必要です。

家を売却後に知っておきたい注意点

最後に、家を売却中に知っておきたい注意点について解説します。

スムーズに引き渡しをする

家を売った後は物件の引き渡しと決済を同時進行で行います。住みながら売却した場合は買主に引き渡す前までに、引越しを済ませておきましょう。掃除もきちんとしておき、キレイな状態で買主に引き渡します。

利益が出たら確定申告をする

家を売却して利益が出た場合は確定申告をして、譲渡所得税を納付します。なお、赤字となった場合は確定申告しなくても問題ありません。ただ、会社員や公務員は源泉徴収で納付した税金の還付を受けられるので、確定申告をしたほうがお得です。 利益が出たのにもかかわらず申告をしなかった場合は、延滞税を課されることもあるので注意しましょう。

まとめ

家を売るときにはさまざまな準備をする必要があるため、売却期間に余裕を持たせて売り出すことが必要です。また、利益が出たら確定申告をする義務が発生するため、確定申告の期限内に申告を済ませましょう。

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ファイファン編集部中の人

証券会社での飛び込み営業から不動産テックベンチャーへ転職。現在は金融と不動産、ITを掛け合わせた専門家となるべく、日々奮闘中。
FUNDING FUNDSのコラムを通じて、日本全体の金融リテラシーを向上させることが夢。趣味は街歩きとカフェ巡り。
日本証券アナリスト協会認定アナリスト / 不動産証券化協会認定マスター