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投資商品としての賃貸住宅の魅力

FINDING FUNDS編集部です。

先日、日本に遊びに来たフィリピン人の友人と街を散策しました。ニールという友人は日本のウイスキーが大好きで、日本全国の蒸留所を回っています。彼から、Japan Rail Passという訪日外国人限定のチケットを使って日本全国を旅していると聞かされました。内容を聞くと、Japan Rail Passは全国を在来線、新幹線、フェリーで移動し放題という夢のようなチケットでした。金額は、7日間の有効期間かつ新幹線は普通車のみという条件で29,650円です。1日当たりで換算すると、4,236円ですので、とてもお得ですよね。思わず、「僕も外国人旅行客になりたい!」と答えるとニールは大笑いしていました。彼の話を聞くと、様々なところで旅行客を見かけるのも納得でした。駅の乗車券売り場では、大きなトランクを引いた旅行客が列をなし、英語や中国語、韓国語など様々な言葉が飛び交っています。ゴールデンウィークなどの長期休暇には、より多くの人が行き交うことになるのだと思うと、嬉しい反面、遠出はしにくくなると感じました。

旅行客が増えると、ホテルを利用する人は多くなります。不動産の投資対象としてホテルを考えてみますと、コロナ禍で人の往来が乏しい時には、投資商品としての魅力が下がっていましたが、最近は訪日旅行客の増加から注目を集めています。不動産はどういう利用のされ方をするかに応じて、魅力度が増したり、反対に減ったりすることがあります。実は、コロナ禍でも投資商品としての魅力が衰えず、むしろ高まった不動産の種類が2つあります。1つは物流倉庫、これはコロナ禍での巣ごもり需要に対応するためにモノを置く場所が求められたという背景があります。そして、もう1つが今回のコラムで学ぶ賃貸住宅です。なぜコロナ禍で賃貸住宅は投資商品として注目を浴びたのでしょうか。その背景について学んでいきましょう。

賃貸住宅の商品特徴

賃貸住宅は、契約に基づいて建物の全てもしくは一部を貸し出すことを目的とした居住用建物のことを指します。4月になって新生活をスタートするため、新しい住まいを探された方は多いのではないでしょうか。不動産を貸す立場(所有者)になって考えると、賃貸住宅には大きく3つの特徴があります。

① 安定的に収入を得ることができる

賃貸住宅は住む場所を提供するため、入居した後にすぐ退去するという可能性は低いです。通常は2年間の賃貸契約を結び、契約はお互いに退去の意思表示をしなければ自動的に更新されます。そのため、入居が決まった後は安定的に収入を得ることができます。また、将来どれくらいのお金が手元に残るのかという長期的な計画も立てやすく、安心して投資できるのが特徴です。

② 管理がしやすい

賃貸住宅の所有者は、自分が持つ建物の維持管理に努める必要があります。賃貸住宅には住居空間である専有物と入居者全員が利用できる共用部に分けられ、共用部を清潔に保つのは所有者の役目です。また、入居者からのクレームにも対応する必要があります。「隣の人が深夜まで何か作業をしていて、眠れない」「ゴミの出し方が間違っているので注意してほしい」など、生活環境の違いによって生じる様々な問題を日々受け止めて解決することが求められます。貸し出す部屋の数が少なければ負担は少ないですが、部屋数が多くなると大変なことになります。

そこで登場するのが管理会社です。管理会社は所有者に代わって日々の建物管理を行なってくれるため、所有者は賃貸収入を受け取るだけとなります。管理会社に支払う手数料は、賃貸収入に対して5%程度が相場ですが、建物の規模によって上下します。最近はITが発達し、スマートフォンを利用した便利な管理方法も生まれています。手数料は発生するものの、管理がしやすい点も賃貸住宅の特徴です。

③ 長期的運用することができる

賃貸住宅は建物を何で作っているかによって、利用に耐えうる年数(耐用年数)が変わります。建物の強度が高い鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)、鉄筋コンクリート造(RC造)の法定耐用年数は47年です。法定耐用年数とは、国が定めた建物を使用できる期間のことです。この期間を超えたからといって、すぐさま建物が使えなくなるという訳ではないのですが、税計算をするときに利用されます。居住できる期間が実際には法定耐用年数より長いため、長期間投資をして収益を受け取ることができます。

不動産クラウドファンディングは投資家に安心して投資してもらうことを重視しています。そのため、賃貸住宅が持つ上記の特徴は商品として親和性が高く、賃貸住宅に投資をするファンドが多く組成されています。そして、ファンドによっては更に安心して投資してもらうため、マスターリース契約を締結しているものもあります。次回はマスターリース契約の概要とその特徴について学んでいきましょう。

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ファイファン編集部中の人

証券会社での飛び込み営業から不動産テックベンチャーへ転職。現在は金融と不動産、ITを掛け合わせた専門家となるべく、日々奮闘中。
FUNDING FUNDSのコラムを通じて、日本全体の金融リテラシーを向上させることが夢。趣味は街歩きとカフェ巡り。
日本証券アナリスト協会認定アナリスト / 不動産証券化協会認定マスター