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譲渡所得税は不動産の所有期間で変わる!計算方法を分かりやすく解説

FINDING FUNDS編集部です。

不動産投資は出口戦略も重要なため、投資用物件を売却することについても念頭に入れておくことが重要です。なお、売却して利益が発生した場合は「譲渡所得税」が課税されます。今回のコラムでは「譲渡所得税」について、分かりやすく解説しますので、不動産売却をする際のご参考としてください。

不動産売却で利益が出ると「譲渡所得税」がかかる

不動産の売却で発生した利益(譲渡所得)に対して課税されるのが「譲渡所得税」です。利益がマイナスになった場合には課税されません。課税対象となるのは譲渡所得であり、売却益ではないことに注意しましょう。そのため実際に課税されるのは、売却益から取得費や譲渡費用を差し引いた金額です。

なお、譲渡所得税は、売却する不動産が居住用か事業用かで税額が変わります。

居住用の場合は「マイホームの3,000万円控除」などの特例が適用されると、譲渡所得税がかからないケースがあります。しかし、投資用マンションなど事業用で使用している建物の場合は、それらの特例を受けられません。投資用マンションの売却で利益が発生したら、譲渡所得税を課されます。

譲渡所得税の税率は5年のラインで判断される

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えているかどうかで2倍もの違いがあります。ここでは、譲渡所得税の税率について解説しましょう。

譲渡所得税の税率は所有期間により違いがある

譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。

売却した不動産の所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63%です。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315%となります。税率が約2倍も変わってくるので、投資用物件を取得して5年前後で売却する際は気をつけたいポイントです。

所有期間が5年前後の場合は売るタイミングに注意!

不動産を売却した年の1月1日時点において、5年を超えているかどうかで所有期間を判断します。例えば、2017年8月に購入した投資用マンションの1室を、2022年10月に売却するとしましょう。実際の所有期間は5年を超えています。

しかし、売却した年である2022年の1月1日時点では5年以下の状態です。所有期間の判定では売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ長期譲渡所得に該当しません。したがってこのケースでは、短期譲渡所得となります。

 この場合、長期譲渡所得の税率を使用したいならば、2023年1月1日以降に売却してください。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 =不動産の売却価格 ー(取得費 + 譲渡費用)

ここでは、投資用のマンションを売却した場合の譲渡所得税について、例をあげながら解説しましょう。以下の条件でシミュレーションします。

【売却物件の条件】

・収益用不動産(構造:鉄骨鉄筋コンクリート)
・所有期間7年(新築で購入)
・購入価格:3,000万円
・売却価格:4,000万円
・取得費用:100万円(仲介手数料など)
・譲渡費用:150万円(仲介手数料など)

1.譲渡所得金額を算出

最初に譲渡所得金額を算出します。譲渡所得金額の計算式は以下の通りです。

譲渡所得金額=収入金額 – ( 取得費 + 譲渡費用 )–特別控除額

売却価格が4,000万円なので、収入金額は4,000万円です。

取得費は事業用不動産の場合、建物は年数が経過するにつれて価値が減っていきます。そのため、建物の購入額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引かなければなりません。

このケースでの減価償却費は約460万円です。

したがって取得費のうち、マンションにかかった金額は、建物の購入価格3,000万円から460万円を差し引いた2,540万円となります。その他の取得費として、不動産会社に支払った仲介手数料など100万円もプラスします。

譲渡費用は150万円と設定し、特別控除額は事業用のため適用されないのでゼロ円です。それでは、譲渡所得金額の計算式に当てはめてみましょう。

譲渡所得金額= 4,000万円 – ( 2,540万円 + 100万円+ 150万円)– 0=1,210万円

このケースでは、譲渡所得金額が1,210万円となります。

2.譲渡所得税を計算

所有期間が7年で5年以上のため、このケースでは長期譲渡所得税の税率で計算します。長期譲渡所得税の税率での計算式は以下の通りです。

譲渡所得税額=1,210万円×20.315%=約246万円

譲渡所得税額は約246万円となります。

まとめ:譲渡所得税を抑えるなら売るタイミングに注意しよう

譲渡所得税は、所有してから5年のラインで税率が約2倍も違いがあります。事業用物件の売却は居住用物件のように、「マイホームの3,000万円控除」など、税額を抑えられる特例が適用されません。譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率で課税されるため、事業で使用している不動産を売却するときにはタイミングを見計らって売る必要があります。

所有期間が5年前後で売却する場合には、「売却する年の1月1日時点で5年を超えているか?」という点に注意してから売るようにしましょう。

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ファイファン編集部中の人

証券会社での飛び込み営業から不動産テックベンチャーへ転職。現在は金融と不動産、ITを掛け合わせた専門家となるべく、日々奮闘中。
FUNDING FUNDSのコラムを通じて、日本全体の金融リテラシーを向上させることが夢。趣味は街歩きとカフェ巡り。
日本証券アナリスト協会認定アナリスト / 不動産証券化協会認定マスター