FINDING FUNDS編集部です。

近年、サブリース契約でトラブルが発生するケースが多く、契約するにあたっては注意しなければならないポイントがいくつかあります。本コラムでは、サブリース契約でトラブルに遭わないために知っておきたい注意点について解説します。これからサブリース契約で賃貸経営を検討されている方はぜひ、参考にしてください。

サブリースとは

まず、サブリースについて簡単に解説します。

不動産会社がオーナーから借り上げた物件を、借主に「又貸し」する契約

サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、貸主として入居者に転貸（又貸し）することです。つまり、不動産会社は、オーナーから借りたアパートなどを入居者に又貸しして家賃収入を得ます。契約により異なりますが、オーナーが不動産会社から受け取る金額は、家賃収入の80～90%が一般的です。したがって、10〜20%が不動産会社の収益となります。

自主管理・管理委託との違い

賃貸物件の管理には以下のように3つの形態があります。

自主管理

アパートなどのオーナーがすべての管理業務を自分で行う管理形態で、管理費用はかかりません。しかし、管理業務や入居者募集を自分で全てこなさなければならないため、負担が重いのが特徴です。

管理委託

管理業務や入居者募集など、賃貸経営に必要な業務を全て管理会社が代行してくれますが管理費用がかかります。家賃は全額オーナーの収入です。

サブリース

一般的な管理委託と同様に管理をする必要はありません。ただ、オーナーは管理費用が差し引かれた金額を受け取るため、管理委託より収益が少ない傾向があります。

サブリースのメリット・デメリット

ここでは、サブリースのメリット・デメリットについて解説します。

メリット

サブリースの主なメリットは以下の3点です。

・安定した家賃収入が見込める
・管理の手間がかからない
・相続税対策に有効

サブリースの最大のメリットは、安定した賃料収入を見込めることです。

10〜20％の手数料が引かれますが、空室があっても支払われるため、一定の家賃収入を得られます。管理委託と同様に管理の手間がかからないのも魅力です。
また、相続税対策にも有効とされています。税法上では、現金を不動産に換えると相続税評価額が低くなるため、相続税を抑えられます。不動産を人に賃貸する場合も同様です。入居者が住んでいると使用や処分ができません。活用の範囲が狭まるため資産価値が減少することで相続税評価額が低くなり、相続税が下がります。

デメリット

サブリースで考えられる主なデメリットは以下の7点です。

・相場より少ない賃料しか受け取れない
・賃料減額をめぐりトラブルが発生しやすい
・契約内容が複雑で不動産会社に有利な契約内容が多い
・オーナーからの解約は難しい
・サブリース会社から途中解約されるリスクがある
・オーナーに入居者を選ぶ権利がない
・売却時に買い手が見つかりにくい

サブリース契約にすると入居者と直接契約した場合の賃料より、手取りが10〜20％減ってしまいます。年単位でみていくとそれなりの損失金額になることを考えておきましょう。

契約内容でのトラブルも多く発生しており、特にみられるのは「賃料が減額される」「オーナーからの解約は難しい」「サブリース会社から途中解約される」などです。

サブリース会社はオーナーからすると「借主」であるため、借地借家法において保護されています。したがって、やむを得ない事情により賃料を減額することなども、借地借家法第32条において認められています。

基本的にサブリースの契約内容は複雑で、不動産会社に有利な契約内容が多いため、契約する際は内容をしっかり確認することが大切です。

また、オーナーに入居者を選ぶ権利はありません。売却時にはサブリースであることから、買い手が付きにくい傾向があります。

サブリース契約の注意点

サブリース契約するときの注意点について解説します。

そもそもサブリースが必要であるかを考える

サブリースは空室でも一定の賃料が入るため、安定した賃貸経営を期待できる手法です。
しかし、立地が良くて築浅の物件などは入居者がすぐに見つかるため、あえてサブリース契約を結ばなくても空室が埋まりやすいといえます。

賃料相場を把握する

周辺にある類似物件の賃料をリサーチしておくことも必要です。サブリース会社が提示した賃料が適切な金額であるかが分かります。似たような条件である物件の賃料と開きがある場合は、なぜその賃料になるのかを問い合わせましょう。

契約書の内容をしっかり確認する

サブリース契約で重要なのは、契約書の内容をしっかり確認することです。基本的に契約書の内容はサブリース会社に有利な内容が記載されており、契約が成立してしまったら、原則訂正することはできません。そのままの契約内容で実行されるため、契約書に書かれている内容については、担当者から明確に説明してもらいます。

サブリース会社の経営状況を確認する

サブリース会社の経営状況を確認することも重要です。長期間の家賃保証を確実に実行してもらうには、健全な経営状態であることが欠かせません。金融機関から多額の借り入れがあったり、 解約が多かったりする場合は要注意といえます。

サブリース契約を結ぶときは契約書の内容をしっかり確認しよう

サブリース契約でトラブルが発生しやすい理由は、契約内容がサブリース会社に有利な内容で締結されていることが多いからです。オーナーにとって不利な内容ではないかと思われる場合は、契約する前の段階で担当者に交渉するようにしましょう。