FINDING FUNDS編集部です。

私ごとですが、新しい施設の中を歩き回ることが小さな楽しみです。新築の匂い、先進的なデザイン、人の賑わい、歩いているだけでワクワクします。東京、大阪、名古屋、福岡の4大都市圏では大きな再開発が進んでおり、日々更新される状況に心が躍ります。開発される不動産は実に多様です。住宅、商業施設、オフィス、ホテルなど、枚挙にいとまがありません。そして、それぞれの不動産にはオーナーがいます。

オーナーは不動産を自由に売買することができ、最近では企業が保有する不動産を売却するケースが増えています。例えば、電通本社ビルが約3,000億円で売却され、エイベックス本社ビルが約700億円で売却されるなど、通常では考えられない規模のお金が動いています。

不動産投資を考えるときに、大切なのは部屋（床面積）を借りてくれる人が継続的にいるかです。誰しもが使ってみたいと思える立地、グレードの建物だと、部屋を借りたいという人が多くなり、空き室となるリスクが減ります。しかし、そのような人気物件は価値が高く、個人だととても手が出ない金額となります。

現在は不動産投資の仕組みが整っており、皆さんも気軽に不動産を所有するメリットを享受することができます。中には1万円程度から投資ができ、最初に取り組むにはぴったりの商品もあります。本コラムでは、不動産投資の中でも代表的な方法を3つご紹介します。それぞれの特徴を学び、皆さんの目的や好みに合わせて投資方法を選んでみてください。

不動産を持ち、安定的な収益を得よう

不動産投資をする方法は、大きく3つに分けられます。

① 現物不動産

こちらは、皆さんに最も馴染みのある投資方法ではないでしょうか。例えば、土地を購入し建物を建築することや、既に建っているマンションを購入することが挙げられます。新聞広告の折り込みチラシや各社ホームページ、最近はInstagramやYouTubeなどで宣伝がされているのをよく見かけますよね。

不動産は実際に周辺を歩き、ご自身の目で確かめることを強くお勧めします。分譲マンションのモデルルームを訪れると、販売担当の方から、最新設備や周辺環境など詳しく伺うことができます。投資用マンションの場合には、周辺の家賃相場や今後の予測など、将来リターンをしっかりと確認することが肝心です。

購入するためには、多額のお金を用意しなければなりません。手持ちの現金と銀行融資の諸条件を照らし合わせて長期のシミュレーションをします。家賃として入ってくる収入と、金利や税金などの各種費用を差し引き、手元に残る現金はいくらか計算していきます。その結果購入する場合には、売主と不動産売買契約を締結します。

現物不動産への投資は、自由に所有、利用、売買できるというメリットがあります。その一方、投資するには多額のお金が必要ですし、日々の管理をする手間や、売却するタイミングを逃すと思わぬ損が発生するというデメリットもあります。そこで、このリスクを少しでも和らげようと2000年に入ってから、新しい商品が登場しました。それが次にご紹介するREITです。

② REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資信託）

REITは、複数の投資家からお金を集めて、その資金を元に不動産に投資をし、そこから得られる収益を分配する商品です。日本ではJapanの頭文字を取り、J-REITという名称で呼ばれています。不動産の選定、保有中の管理、売却タイミングは全て専門家に任せることができ、先ほどの実物不動産より手軽に投資できます。

2001年9月に「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」の2社が東京証券取引所に上場を果たし、J-REITは株式と同じように取引ができるようになりました。証券会社で口座を開設し、注文することで実質的に不動産の所有者となれるのです。

REITのメリットとしては、比較的少額から不動産に投資をすることができることが挙げられます。一方で、多様な不動産に投資を行うため、不動産を保有しているという実感が湧きにくいこと、投資商品のため、節税効果が得られないことがデメリットとして挙げられます。

現物不動産とREITの良いところを織り交ぜた商品が近年、人気を博しています。それが最後にお伝えする不動産クラウドファンディングです。

③ 不動産クラウドファンディング（不動産CF）

不動産CFは、不動産特定共同事業法という法律に則って作られる新しい投資商品です。商品によっては現物不動産と同じく節税効果が得られるものもあり、REITと同じく1口1万円から投資ができるという手軽さも魅力です。

2022年11月29日付のコラム「不動産クラウドファンディングとは、そのメリット・デメリット」にて、商品の特徴を詳しくお伝えしておりますので、併せてご覧ください。最近では商品の検索から契約、入金、分配金の受取までオンラインで完結できるようになっており、日々利便性が向上しています。

所有目的の現物不動産、気軽な投資目的のREIT、それぞれの良さを織り交ぜた不動産CF。皆さんはどの投資方法が好みでしょうか。次回は不動産CFが始まった経緯、その歴史を学んでいきましょう。