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住宅ローンの残債があっても住み替えローンを利用すれば住み替えが可能です。ただ、審査は厳しい傾向があり、利用する際にはメリットだけでなくデメリットも存在します。記事では、住み替えローンの審査の流れや注意点などについて解説します。

住み替えローンとは

住宅ローン残債分と新居購入資金分を併せて借り入れするローン

住み替えローンは、住宅ローンの残債分と新居の購入資金分をあわせて借り入れできるローンです。住宅ローンの残債があっても住み替えローンを利用すれば、住み替えを実現できます。

住み替えする際は現在住んでいる自宅の売却金を新居の購入に充てるのが一般的ですが、住宅ローンを完済しなければ抵当権が付いたままです。しかし、抵当権が設定されている不動産では買い手が付きません。そのため、手元にある資金で住宅ローンを完済できない時は住み替えローンで残債分を借り入れて抵当権を抹消します。

例えば、自宅の査定額が2,000万円で住宅ローンの残債が3,000万円というケースでみていきましょう。自宅を売却しても住宅ローン残債が1,000万円残ることになります。新居の購入資金が2,000万円の場合、住み替えには3,000万円の資金が必要です。住み替えローンを利用すれば、住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるため、住宅ローンの完済を待たずとも住み替えできます。

住み替えローンのメリット・デメリット

住み替えローンのメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・住宅ローンの残債があっても好きなタイミングで住み替えできる ・ダブルローンを組む必要がない	・毎月の返済が高額なので負担が重い ・審査が厳しい ・住宅ローンより金利が高い

メリットは、住宅ローンを完済していなくても住み替えできる点です。本来、抵当権が設定されている不動産は売却できませんが、住み替えローンを利用することにより売ることができます。

住宅ローン残債と新居の購入資金を合わせてローン1本の借り入れとなるため、ダブルで住宅ローンを組む必要もありません。2本でローンを組むよりは返済負担が軽くなるのも良いでしょう。

デメリットは毎月の返済が高額になるので返済がラクではないことです。現在の住宅ローン残債に新居のローンもプラスされるため、総返済額が高くなります。住み替えローンは金融機関が「安定した返済ができるか」という点を重視するため、審査が厳しいのも特徴です。通常の住宅ローンより金利が高い点にも注意しましょう。

住み替えローンを利用するときの流れ

住み替えローンを利用するときは、現在住んでいる自宅の売却と新居の購入を同時に進めることが必要です。ここでは、住み替えローンを利用するときの流れについて解説します。

ステップ1：不動産会社に住み替えの相談

住み替えするときは、不動産会社に相談して住宅の売却・新居の購入を進めていきます。

住み替えには自宅を先に売却する「売り先行」と、新居を先に購入する「買い先行」の2通りがあるため、自分に合った方法を選びます。

ステップ2：ローン残債を確認する

次に行うのはローン残債の確認です。現時点でどのくらいのローン残債があるのかを正確に把握します。金融機関から毎年送られてくる残高証明書や、借り入れ後に発行される返済予定表などで確認しましょう。借入金融機関のウェブサイトや窓口でも確認できます。

ステップ3：住み替えローンを扱っている金融機関を調べる

次に、住み替えローンを申し込む金融機関を探します。金融機関によって金利やプランが違うため、より良い条件で借りられるところを選びましょう。住み替えローンはメガバンクから地方銀行まで、さまざまな銀行が取り扱っていますが、大手の金融機関の取り扱いが多い傾向です。

ステップ4：新居を探す

住み替えローンを扱っている金融機関を見つけた後は、新居探しに本腰を入れます。

新居を購入する際に付けたい特約が「買い替え特約」です。買い替え特約を付けておけば、設定した現在の家が売れなかった場合、契約を無効にできます。

なかなか売れない状況で、査定額より安い売却価格を提示されたとしても、焦って応じることを避けられます。

ステップ5：借入の審査・融資を受ける

住み替えローン借入の審査が通れば、新居の購入資金の融資を受けられます。審査は厳格に行われるため、安定した返済能力がないと判断されれば通りません。審査を通過できたら融資が実行され、自宅の売却・引き渡し、ローンの完済、新居の契約・決済と手続きを進めていきます。

住み替えローンを利用するときの注意点

住み替えローンを利用するときの注意点は以下の通りです。

• ・高額なローンを抱えるリスクがある
• ・審査に通らないケースがある
• ・自宅がすぐに売れない可能性もある
• ・ローン完済時の年齢には上限がある

住み替えローンは、現在の住宅ローン残債と新居のローンを1本化するため、高額なローンを抱えるリスクがあります。審査に通らないケースもあることにも留意しましょう。

自宅を売り出してもすぐに買い手が見つからない可能性もあります。特に立地条件がよくない物件の場合は成約までに時間がかかることも少なくありません。

また、ローン完済時の年齢には上限があるため、老後の生活が破綻しないように資金計画をきちんと立てましょう。

まとめ

住み替えは住宅ローンを完済していなくても新居を購入できるのがメリットですが、審査が厳しいうえに金利が高いため、誰でも利用しやすいというわけではありません。

返済期間が長引いたり、返済総額が多くなったりするケースもあるため、慎重に考えてから判断することようにしましょう。