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賃貸物件を入居者に貸し出すときには、賃貸借契約を締結します。賃貸借契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2通りがあり、それぞれ更新内容などに違いがあります。本コラムでは、期間限定で貸し出したいときに選ぶ「定期借家契約」について、分かりやすく解説します。

定期借家契約とは

ここでは、定期借家契約とはどんな契約なのかについて解説しましょう。

契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約

定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約のことです。原則、契約更新はないため、契約期間が満了すれば借主は退去します。ただし、貸主と借主の双方が合意すれば、再契約は可能です。

定期借家契約を締結するには書面での契約が必要です。

貸主は契約書とは別に、「契約期間を定め、更新がなく、期間の満了により終了する」ことを記載した書面を、あらかじめ借主に交付して説明しなければなりません。借主に「契約が満了次第、退去する」ということをしっかり認識してもらいます。

普通借家契約との違い

普通借家契約は一般的な賃貸借契約です。契約期間は通常1年以上で設定されますが、2年間での契約が多くみられます。借主を保護する面が強く、例えば2年後に契約が満了し、その契約の更新手続きがされなかったとしても、法律により強制的に契約が更新されます。長く住んでもらいたい場合に向いている契約方法です。

借主からの中途解約は可能で、解約する場合、解約に関する特約があればその定めに従って行います。なお、普通建物賃貸借では正当な自由（貸主自身が居住し、または営業する必要があるなど）がない限り、原則、貸主からの更新拒絶はできません。

定期借家契約で貸した方が良いケース

定期借家契約は原則、借主が更新できない契約です。そのため、定期借家契約で貸した方が良いケースには以下のような事例が挙げられます。

・転勤などの理由で決まった期間だけ第三者に貸し出す場合

・取り壊しが決まっている

投資用オーナーの場合は、数年後、子供が住むまでの期間だけ投資用物件を貸し出したいなど、期間が限定されている場合に向いています。また、老朽化が進んだため建て替えするなど取り壊しが決まっているケースでは、借主に立ち退き料を支払わなくても退去してもらえます。

定期借家契約のメリット・デメリット

定期借家契約で第三者に貸し出す際には、オーナーもメリット・デメリットの双方を知っておくことが必要です。ここでは、オーナーが定期借家契約で貸す場合のメリット・デメリットについて解説します。

メリット

定期借家契約で貸し出すメリットは、期間満了で必ず退去してもらえることです。普通借家契約では契約期間が満了しても、貸主に正当事由がなければ退去してもらえません。しかし、定期借家契約ならば期間が満了後、速やかに物件を明け渡してもらえます。再契約も可能です。契約期間が満了しても貸し出すことに問題がない場合は、双方の合意により再契約を行います。

デメリット

定期借家契約のデメリットは、手続きに手間がかかることです。契約する際は、契約書とは別に書面を交付して、借主に説明する義務があります。また、契約書で契約期間が明記されていても、貸主は契約期間が終了する6ヶ月～1年前に、借主へ契約期間満了の通知をしなければなりません。なお、契約期間が1年未満の場合は不要です。

貸主が通知期間を過ぎた後に通知した場合は、通知した日から6ヶ月間、借主は建物を引き続き使用でき、その後、再契約が成立しないならば退去することになります。なぜ通知が必要なのかというと、万が一、借主が契約期間の満了を忘れていた場合、再契約のための交渉や新しい住まいを探すための期間が必要だからです。

賃料が安いのもデメリットです。定期借家契約は借主に不利な契約であるため、相場の賃料では入居者が見つかりません。物件により違いがありますが、2～3年の定期借家なら2割程度安くなることが考えられます。

定期借家契約を途中解約するには

ここでは、オーナーが定期借家契約を途中解約する方法について解説します。

オーナーからは原則、解約できない

定期借家契約は貸主・借主ともに原則、途中解約は認められない契約です。しかし、床面積200平方メートル未満の居住用の建物については、借主が転勤や療養など、やむを得ない事情により、建物を生活の本拠として使用できない場合には認められています。借主は貸主に対し、1ヶ月前に申し入れすれば可能です。ただ、貸主からの中途解約は、契約自体が元々貸主にとって有利であるため、そう簡単には解約できません。

両者で話し合い、契約解除する【借主に違約金を支払う】

オーナーからの一方的な中途解約は原則できませんが、借主と話し合って双方が合意すれば契約解除は可能です。その場合、貸主は借主に「立退料」を支払うのが一般的です。なお、オーナーからの中途解約の申し入れにも、原則、正当事由が必要となります。

定期借家契約で貸し出すときはデメリットにも注意しよう

定期借家契約は、基本的にオーナーにとって有利な契約です。契約期間が満了すれば退去してもらえる契約なので、期間限定で貸し出して賃料収入を得たい場合に向いています。

ただ、「契約期間終了の通知を出す義務がある」「賃料がやや安くなる」「原則オーナーからの中途解約はできない」などのデメリットもあります。定期借家契約で貸し出すときはデメリットを確認してから契約しましょう。