FINDING FUNDS編集部です。

火災保険は賃貸物件のオーナーにとって、不測の事態による賃貸経営上のリスクをカバーする重要な対策です。万が一、火災などが発生して物件が損害を受けると、高額な修繕費用もしくは建て替え費用が必要となります。

今回のコラムでは、火災保険を検討するときにチェックしたいポイントなどについて解説します。賃貸物件のオーナーはぜひ、参考にしてください。

火災保険を選ぶときに押さえておきたいポイント

保険の対象を決める

まず、補償される対象となるものを決めます。火災保険で選べるのは「建物のみ」「家財のみ」「建物+家財の両方」の3種類です。

オーナーの場合、所有する賃貸物件で加入するのは建物全体の損害を補償してくれる「建物のみ」の火災保険へ加入するのが一般的です。貸室内で入居者が所有する家財については、オーナーの所有物ではないため入居者自身で家財保険に加入してもらいます。ただし、「家具付き住宅」などで貸している場合は、室内の家財はオーナー所有のため、「建物+家財の両方」で加入しておくと安心です。

建物の構造を確認

保険会社は保険の対象となる建物の構造の種類別に保険料を算出します。そのため、建物の構造を確認することが必要です。一般的な木造住宅など燃えやすい素材で建てられた建物は火災リスクが高いため、保険料は高くなります。一方、鉄筋コンクリートなどで建てられたマンションは火災リスクが低いので保険料は安くなります。

建物の構造には区分（M構造、Ｔ構造、H構造）があり、M構造はマンション構造、T構造は耐火構造（鉄骨造住宅など）、H構造は非耐火構造（木造住宅など）のそれぞれ頭文字をとっています。保険料は「M構造＜T構造＜H構造」の順で保険料が高くなります。例えば、M構造（マンション構造）に該当する共同住宅は「コンクリート造建物、コンクリートブロック造建、れんが造建物、石造建物」です。

補償範囲を見極める

火災保険の補償範囲はカスタマイズできるため、必要な補償を設定します。

まず、メインとなる補償内容は、「火災、落雷、破裂・爆発」などで、こちらは火災保険に加入したら必ず付いてくる補償です。したがって、オプションの補償を付けるかどうかを判断することになります。オーナー向け火災保険のオプションの補償例としては以下のものが挙げられます。

・　水災・風災・雪災
・　漏水などによる水濡れ
・　不測かつ突発的な事故（破損・汚損など）
・　盗難による盗取・損傷・汚損

例えば、集中豪雨で建物が床上浸水した場合、水災をオプションに付けていれば補償を受けられます。天井裏の水道管が破損して貸室内で水濡れ損害が発生した場合も同様です。入居者の責任によらない損害の場合は、オーナーが修繕する義務があります。その他、思いもよらないアクシデントが発生する可能性もあるため、必要と思われるオプション補償には加入しておくことをおすすめします。

保険金額の設定

次に、保険金額を決めていきます。

火災保険の保険金額は保険価額（保険対象を金銭的に評価した金額）をもとに決めていくことになります。万が一、火災などで損害を受けた場合に支払われる保険金は、契約時に設定した保険金額が限度です。

保険価額には、「新価」と「時価」という2通りの考え方があり、新価は対象物と同じ構造、用途、質、規模などのものを再築または再取得するために必要な額をいいます。一方、時価は新価（再調達価額）から使用による消耗、経過年数などに応じた減価額を差し引いた額のことです。そのため、保健価額は時価よりも新価が高くなります。

なお、十分な補償を受けるための保険金額設定のポイントは、新価を基準に設定することです。保険金額を新価に設定すると「全部保険」となり、損害に応じた保険金が支払われます。

保険期間と保険料の払込方法を決める

「保険期間」と「保険料払込方法」も重要なポイントです。現在、火災保険の保険期間は最長5年で地震保険も同様となります。火災保険期間が長いほど保険料の割引がある商品もあるので、しっかりチェックしておきます。払込方法は、一度にまとめて支払う一時払いや分割払いの他、保険期間などに応じた払込方法を選べる場合があります。

地震保険の加入を検討する

地震保険も付けるか検討することも必要です。近年では大きな地震が周期的に発生するため、地震保険に加入しておくと安心感を得られます。

ただし、地震保険は単独では契約できないため、火災保険に付帯する形で加入します。地震保険の保険金額については、火災保険の保険金額に対して、30％～50％の範囲内で決めるのもルールです。なお、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度額となります。そのため、地震保険の保険金だけでは以前と同じような建物には建て直せませんが、修繕費用の一部に充てられます。

オーナーは通常の火災保険に特約をプラスすると安心

賃貸用物件には火災など一般的なリスクだけではなく、さまざまなリスクが存在します。賃貸経営を安心して行うには、通常の火災保険に特約をプラスすると良いでしょう。オーナーが検討したい特約としては、以下の3つが挙げられます。

家賃補償特約

賃貸物件で火災などが発生し、損害を受けた場合、家賃の損失分を契約時に決めた期間を限度に補償する特約です。キャッシュフローを健全な状態で確保できます。

家主費用特約

賃貸物件内での死亡事故（自殺・犯罪死・貸室の損害を伴う孤独死など）が発生したときに、オーナーが受ける損害（家賃収入の損失や清掃・脱臭・改装・遺品整理などにかかる費用）を補償する特約です。事故物件にはしばらく入居者が入らないため、その損失分を補填でき、貸室内の清掃や遺品整理費用などにも充てられます。

建物管理賠償責任特約（施設賠償責任特約）

建物の管理不備を原因とする偶然な事故により、他人にケガを負わせたり、他人の物を壊したりした場合の賠償費用を補償する特約です。例えば、賃貸物件の外壁が剥がれ落ちて通行人がケガをした場合などに補償されます。

適切な補償を受けるために保険商品を比較しよう

安定した賃貸経営を行うには、想定できるリスクを予測して対応策を立てておくことが必要です。火災保険に加入することにより、さまざまな災害や事故から物件を守ることができます。火災保険を選ぶときは勧められた商品にそのまま加入するのではなく、複数の火災保険を比較検討するのをおすすめします。火災保険は保険会社により基本補償の内容が異なるため、複数の商品を比べてチェックしてから加入しましょう。